相続不動産の売却
相続に関する不動産のご相談の中で、最も多いのが、
「相続した土地・建物を実際には使わないので、売却したい」というものです。
不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、
不動産会社に比べると、こちらの経験値が圧倒的に少ないのが現実です。
より良い売却の方法・より良いタイミング・より良い特例の使い方など、
ある程度専門家に相談・最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。
だれが相続するか決まっていない不動産を売却する場合
相続財産を未分割のまま売却する場合には、
「各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したもの」
と考えることになっています。
この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告する
ことになります。
現に、その不動産に居住している人は、居住用の特例を使うことができます。
なお、売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと
判断されます。
後に分割協議をして、法定相続分と異なる割合で代金を分割することは、
原則的には認められませんのでご注意ください。
相続してすぐ売却するときの注意点
亡くなった人の自宅土地について、小規模宅地の特例を使う場合には、
相続税の申告期限（亡くなった日の10ヶ月後）までにその土地を売却すると、
80％の減額が使えず、50％の減額になってしまうことがあります。
たとえ減額できると言っても、30％の差は大きいので、注意して進めなければ
なりません。
小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80％減額するものです。
実際に、「この特例を使ったおかげで相続税がゼロになった」
というケースが多々あります。
配偶者がその土地を相続する場合には、いつ売却しても80％の減額ができる
ことになっているので心配ありません。
この制度の適用を受けるには、その他にも様々な要件を満たす必要がありますので、
必ず専門家に確認してください。
優遇税制・取得費加算特例
「相続税納税のための土地売却については譲渡税を安くする」
という趣旨の特例があります。
土地に対する相続税を１億円納税していれば、一定の期限日までに相続土地を
売却することで、土地譲渡益1億円までは非課税になります。
ちなみに、相続税申告から３年間はこの特例が適用でき、非課税枠が適用できる
のです。
●例：平成20年4月1日に相続開始（亡くなった）の場合。
→期限日は、平成23年4月1日になります。
また、相続税を物納した場合でも利用できます。
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